Различните профили на купувачите имат пресечна точка и това е интересът им към извънградски къщи, сочи експертен анализ за пазара в Стара Загора
„Предизвикателствата пред пазара на имоти – политически, икономически, технологични“ бе основна тема на бизнес форум на Imoti.net, който се проведе в Стара Загора. На дискусионната среща се събраха представители на агенции за недвижими имоти от града на липите, както и други специалисти от бранша.
Бизнес форумът бе открит от Снежана Стойчева, управител на Imoti.net, която сподели, че събитието е част от Годишните награди на сайта, които тази година се провеждат и с благотворителна кауза – в подкрепа на фондация „Очи на четири лапи“. Стойчева напомни още, че
досега не е била връчвана награда в Стара Загора, и призова представителите на бранша да се включат смело в надпреварата
Първият панел от форума в града на липите бе открит от Красимира Димитрова от „Явлена“-Стара Загора. Тя представи анализ на пазара на недвижими имоти в града и региона, като уточни, че това е нейна, по-различна гледна точка. Във втория панел д-р Николай Лазаров коментира пред аудиторията какви предизвикателства и възможности крие жилищното кредитиране. Фокусът на форума продължи със статистика за състоянието и тенденциите на пазара на недвижими имоти, изнесена от д-р Свилен Колев от НСИ. Бизнес срещата в Стара Загора завърши с експертна дискусия.
Представяме част от изложението на Красимира Димитрова, което включва особености и параметри на имотния пазар в Стара Загора.
През призмата на търсенето и предлагането експертът
обособи две основни групи клиенти – първата на възраст от 25 до 45 години, втората – на възраст от 45 до 60 години
Не подценявам хората под 25 г. и над 60 г., но те се явяват косвени участници на пазара, уточни Димитрова.
Купувачите от 25 до 45 г. са обикновено хора, които търсят първи дом, създават семейство, вече имат визия за своето кариерно развитие, знаят приблизително къде искат да бъде тяхното местоживеене. Те търсят предимно комфорт, затова предпочитат жилища ново строителство, с просторни стаи, като интересът им е към апартаменти с размер около 100 кв. м. За тях не е задължително да живеят в центъра, затова се ориентират и към т. нар. спални на Стара Загора или западните квартали – „Казански“, „Железник“, „Три чучура-център“, както и към кв. „Самара“, който вече има съвсем различна инфраструктура и се налага като търсено място. За тези клиенти е важно там, където живеят, да им училища, детски градини, добре организиран градски транспорт. Това са хора, които обичат да пътуват, затова търсят и възможност за добра връзка с АМ „Тракия“.
Купувачите на възраст 25-45 г. предпочитат завършено, даже обзаведено жилище
Това, което ги отличава още, е, че те притежават изразена финансова грамотност. Имат ясно съзнание за месечната вноска и срока при използване на банков кредит и не искат в никакъв случай да надскачат финансовите си възможности. Стремежът им да запазят жизнения си стандарт, който са имали преди ползването на кредита. Предпочитат по-дълъг срок на финансиране, макар че често имат възможност да изплатят кредита си предсрочно. За тях е много важно да вземат 100%-тов кредит. Рядко имат финансово самоучастие. Ако имат – осигуряват го предимно от средства на техни родители, които например продават по-голямо жилище. Клиентите в тази първа възрастова група имат ясна представа какво търсят – спрямо локация, изложение, етаж, брой на стаите. За тях е много важно жилището да има поне 2 спални, 2 санитарни възела, поне 1 паркомясто, гараж. Според параметрите, те залагат на апартамент от 3 стаи с бокс, 90-100 кв. м, с цена от 1000 до 1300 евро на кв. м, според състоянието на жилището, когато става дума за западните квартали, и около 800-900 евро на км. м, когато става дума за кв. „Самара“.
Клиентите на възраст от 45 до 60 години са хора, които вече са изградили първото си жилище, и търсят имот най-вече за инвестиция
която да им носи пасивен доход – наем или рента, ако инвестират в земеделски имот. Тези купувачи търсят спокойствие, продават наследствено жилище или настоящото си жилище, понеже им е голямо, като така се явяват косвени участниците в сделките на клиентите от първия възрастов профил, уточнява Красимира Димитрова.
Този сегмент от клиентите търся по-малки жилища – 2 стаи с бокс, 50-70 кв. м, с цена 1100-1400 евро на кв. м. За тях интересна локация за инвестиция е около парк „Артилерийски“ и намиращия се наблизо магазин „Билла“. Те са пък в непосредствена близост до Медицинския факултет на Тракийския университет и имотите, които се купуват, се отдават под наем на студенти. Спрямо първия възрастов профил, настоящият се различава по това, че не винаги използва банков кредит, а по-често – собствени спестявания или средства от продажба на наследствен имот. Ако си използва кредит, процентът на тяхното самоучастие е много висок, а срокът на заема е много кратък, допълва експертът.
Красимира Димитрова, уточни още, че
това, което обединява двете групи е интересът им към селските имоти
Тази тенденция е особено изразена през втората половина на 2022 г. И двете възрастови групи търсят крайградски къщи, но първата предпочита близките, северозападни села като Богомилово, Малка Верея, Старозагорски минерални бани, Ново село, Борилово, Сулица. Обикновено те закупуват имотите за основно жилище – това са млади хора, които са с високи доходи, или млади хора, които са решили да напуснат София, защото имат възможност да работят от дома си. Цените за тези имоти са в много широк диапазон и зависят от много фактори, но варират от 60 хил. до 220 хил. евро.
Втората възрастова група чрез селските имоти търси предимно спокойствие. Въпреки че е много условно, все пак може да се каже, че тези купувачи са готови да дадат по-малка сума за къща, обикновено я купуват като втори дом – за почивка, за лятно обитаване, за събота и неделя. Клиентите от този сегмент обръщат поглед към южните села, където цените на къщите варират в рамките на 30-70 хил. евро.
В бранша наричаме наемите – скаченият съд към продажбите на имоти
Но те трудно достигат тези нива. Трябва повече време, а и са свързани с доходите, а те през последните месеци изостават на база на галопиращата инфлация. Въпреки това, през последната една година претърпяхме корекция нагоре в цените на наемите. Двустайните апартаменти, според място, състояние и др., варират от 500-650 лв., но има и по-ниски наемни нива – 350-450 лв. Тристайните, новообзаведени апартаменти пък достигат между 700 и 800 лв., уточнява Димитрова.
Тя отчита и още една характерна тенденция на имотния пазар в Стара Загора – търсенето на гаражи. От една страна, това е заради нарасналия автомобилен парк, а от друга – те се купуват и за инвестиция. Предимството им е, че цената им е по-ниска като абсолютна стойност и има хора, които със спестявания или кредит, могат да си позволят само подобна инвестиция. Ако не използват гаража лично, обикновено клиентите го отдават под наем, като в зависимост от локацията, квадратурата и др., цените под наем варират от 100 до 300 лв.
Красимира Димитрова представи и
данни за броя на сделките с недвижими имоти през 2021 и 2022 г. Те показват, че ръстът е бил по-голям през 2021 г.
Според мен, това се дължи и на факта, че през 2020 г., независимо от пандемията, имаше започнати много нови строителства, които реално се отразяват в Агенцията по вписванията през 2021 г. През миналата година цените на имотите не паднаха, комисионите ни също не паднаха, но е факт, че имаме по-нисък ръст на броя на сделките, допълни Димитрова.
Според нея, въпреки кризисните времена, няма по-добър пристан от недвижимите имоти. Не ми се иска да правя прогнози, но на база на дългогодишния ми опит в бранша, и на кризите, които сме преживели, на пазара ще има спадове, ще има върхове, но недвижимият имот си остава гарант и спокойствие за нашите спестявания, каза още експертът на „Явлена“.
Радослава РАШЕВА
