Юридическа проверка на имот преди покупка: Мартина Петкова

#Мартина Петкова

Над 17 години опит в банковия сектор и повече от 20 години практика в сделки с недвижими имоти стоят зад експертизата на Мартина Петкова – правен съветник по недвижими имоти и кредитен консултант. Днес тя предлага юридическа превенция при покупка на имот и цялостно структуриране на жилищно финансиране – услуга, която съчетава правен анализ и банково познание в интерес на клиента.

В частния бизнес виждам пряката полза за крайния клиент. Това за мен е по-ценно от корпоративната сигурност. Моята препоръка за 2026 г.: Ако купувачът вече е избрал конкретен имот, нека предприеме стъпка към покупка, казва Мартина Петкова.

От банков юрисконсулт до правен съветник по недвижими имоти

– Мартина, разкажете за прехода Ви от корпоративната банкова кариера към частното предприемачество?

– Преходът ми беше естествен резултат от натрупан дългогодишен опит, вътрешна мотивация и стремеж към това да бъда по-полезна за клиентите.

Повече от 17 години работих в банковата сфера, съчетавайки икономическото и юридическото си образование. Професионалният ми път премина през всички нива – от кредитен експерт до главен експерт по одобрение на фирмени кредити и банков юрисконсулт с над 15 години опит в сделки с недвижими имоти. В един момент осъзнах, че съм достигнала професионален „таван“. И нито банката можеше да ми даде повече, нито аз на нея.

В личен план катализатор за промяната беше загубата на майка ми. Тогава усетих, че трябва да насоча енергията и времето си към нещо ново – извън корпоративната рамка, където потенциалът ми може да се разгърне по-смислено.

Преходът не беше съвсем случаен. Имах шанса да посетя „Арена на дамския бизнес“ през 2021 г., събитие на Национална менторска програма за жени предприемачи. А след това участвах в самата програма във Випуск 2022 г. Това ми помогна да структурирам идеите си и да изкристализирам бизнес концепцията си. В продължение на 7-8 месеца опитвах да съчетавам банковата работа със собствения си проект. Но това се оказа почти невъзможно, защото ми липсваше свобода за действие и мислене.

Така напуснах сигурната корпоративна кариера на 40-годишна възраст. Това означаваше да изляза от зоната си на комфорт, както и да се сблъскам с нагласата, че развитието извън установените рамки е риск.

В частния бизнес заложих на тясно специализирана юридическа превенция при сделки с имоти. Основната ми цел е да спестявам на клиентите време, нерви, средства и бъдещи съдебни проблеми. Впоследствие надградих дейността си като лицензиран кредитен консултант и създадох комплексна услуга.

Предлагам пълен юридически анализ на имота преди банковата проверка както по отношение на собствеността, така и по отношение на законността на неговото строителство и наличието на вещни тежести. Освен това подготвям структуриране на най-доброто финансиране, използвайки задълбоченото познаване на банковите изисквания.

Днес не съжалявам за решението си и съм напълно удовлетворена, защото в частния бизнес виждам пряката полза за крайния клиент. Това за мен е по-ценно от корпоративната сигурност.

Юридическа превенция при покупка на имот – защита от скрити рискове

– Какви са ползите от юридическата превенция при сделки с имоти?

– Юридическата превенция е защита на купувача преди окончателното обвързване със сделката. Ползите й могат да се обобщят в няколко направления.

Първото е спестяване на значителни финансови средства. Избягване на скъпи съдебни дела, тъй като държавната такса е 4% от материалния интерес. Към нея се добавят адвокатски хонорари и разноски за експертизи. Има случаи, в които разходите по дела достигат и дори надвишават 30% от стойността на имота, без казусът да е приключил дори след 13 години – това е действителен случай от практиката ми.

Второто важно нещо е разпознаването на скрити рискове. Понякога банката анализира имота като обезпечение и може да приеме определен риск, който за физическо лице, купуващо единствен дом, е неприемлив. Има случаи на имот, минал през три банки за шест години, без да бъде открит сериозен юридически проблем, а впоследствие да се окаже точно обратното.

Не на последно място е психологическото спокойствие. Имотните дела в България могат да продължат десетилетия – има случаи на 25-годишни процеси. Продължителният стрес влияе не само психически, но и физически – здравето често се оказва потърпевшо, а неговото възстановяванеили скъпоструващо, или невъзможно, вследствиена грешни стъпки, лоши сделки и дългогодишни съдебни дела – има случаи, когато някоя от страните или и двете, пряко започнали съдебен процес, не доживяват решенията си.

Юридическият анализ дава информирано решение – дали сделката е разумна или рискът е неприемлив. В съчетание с кредитното консултиране клиентите получават подготвен, „чист“ пакет документи, което ускорява одобрението и често подобрява условията.

Подготовка на документи и структуриране на жилищен кредит

– Какъв е Вашият съвет при подготовка на пълен пакет документи при покупка на имот за банков кредит?

– Подготовката изисква не само административна окомплектовка, а предварителен експертен анализ.

Предварителният юридически анализ осигурява детайлна проверка на собствеността и преглед на строителните книжа не само при сделки „на зелено“. Важно е всички установени казуси да бъдат изчистени преди подаването на документите в банката.

Не по-малко важно е структурирането на финансирането – анализ на задължителните застраховки, дължимите по кредита такси и комисиони, преценка на съпътстващите банкови продукти с техните допълнителни такси, влияещи върху лихвата, оптимизиране на общата цена на кредита.

Познаването на вътрешните банкови изисквания позволява да се предвидят потенциални възражения и да се осигури пълна документация още от самото начало. Не бива обаче да се разчита единствено на банката – тя защитава своя интерес. Купувачът също трябва сам да поеме и отстоява своя собствен юридически интерес по отношение на имота макар и финансиран от банка за неговатапокупка или довършване.
Затова и често съветвам своите клиенти: „Купувайте, продавайте, но първо проверявайте!“

Прогноза за имотния пазар и лихвите през 2026 г.

– Какви са прогнозите Ви за имотния пазар и лихвите при влизане в еврозоната?

– Очакванията са за продължаващо поскъпване най-вечена имотите, а впоследствие плавно и на кредитния ресурс. При цените на имотите очакваният допълнителен ръст е от 15% до 20%. Наблюдава се и практика за „смяна на валутата“, т.е. запазване на цифровата стойност на някои сделки, но вече в евро вместо в лева.

По отношение на лихвените нива се очаква плавно покачване. Част от банките още миналата година стартираха поетапно увеличение.

Към настоящия момент моята препоръка е следната: ако купувачът вече е взел решение и е избрал конкретен имот, отлагането по-скоро няма да бъде в негова полза.

NBP.bg, Експертът на фокус

Мартина Петкова е правен съветник по имоти и кредитен консултант. Предлага цялостни решения, съчетаващи детайлен юридически анализ и професионално кредитно консултиране.

Ключови услуги:

– Юридическа подкрепа при имотни сделки – проверка на собствеността, законността на строителството и наличието на тежести, подготовка и съгласуване на документиза участие в договорни отношения

– Експертно кредитно консултиране – жилищни, потребителски и бизнес кредити

– Комплексно обслужване при покупка на имот