Колко струва земеделската земя, която притежавам? Това е първият и най-логичен въпрос, когато се разглеждат варианти за управление на земеделски актив. Защото именно реалната оценка за ситуацията на пазара, дава възможност да се прецени дали и доколко си заслужава земята да се отдава под аренда, каква трябва да бъде средната доходност от нея и какви рискове крие подобно решение. Общата статистика сочи, че ако в периода 2009-2012 г. ръстовете в цените на земята бяха двуцифрени, през миналата година средната пазарна цена, според данните на Системата за агропазарна информация (САПИ), достига 429 лв., което е увеличение само със скромните 4,6% спрямо година по-рано. Броят на сделките също намалява – през 2013 г. са сключени 117 727 сделки, което е с 20 на сто по-малко от 2012 г .
1. Най-важният показател, по който се определя цената на земята, е годишният доход, който тя носи. За собственика на парцела това е размерът на рентата, а за арендатора това е чистият приход на декар от продукцията, която е произведена. Например, вие сте собственик и пазарната цена на дка е 400 лв. като имате възможност да получавате 25 лв. на дка годишна рента, доходността за вас означава рентата какъв процент е от предлаганата цена или (25/400)*100 = 6,25%.
2. На второ място при определянето на цената трябва да вземете предвид местоположението на земеделската земя. Съвсем логично районите, където са най-плодородните почви, са и с по-високи цени. Значение има размерът на парцела – купувачите предпочитат по-големите, окрупнени земи, но те често са собственост на повече наследници и решението за управлението на актива става по-сложно.
3. Ако земята е отдадена под аренда, кандидат-купувачът ще вземе предвид срока на договора с арендатора, възможността да си получи рентата и отговаря ли тя на пазара, тъй като при дългосрочни договори за аренда ръстът на рентата чувствително изостава спрямо пазарната ситуация.
4. Критерий за определяне на стойността на земята е и начинът на трайно ползване (НТП). Той е записан в скицата на земеделския имот и, според класификацията, може да бъде нива, пасище, ливада, лозя, изоставена нива и др. Друго важно нещо: земеделските земи в България се разделят в 10 категории, според продуктивните възможности на почвите, климатичните условия, технологичните качества, пригодността на земята за производство на различни култури. Според разделението, с най-високо качество и най-висок бонитетен бал са тези от първа и втора категория, като постепенно качеството намалява до десета категория. На практика колкото е по-плодородна почвата, толкова по-висока е и крайната оценка на парцела.
5. При определяне на цената се взима предвид още дали разполага с изградени системи за напояване – хидромелиоративни съоръжения, и дали наблизо има наличието на път или друга инфраструктура.
6. Друг фактор, и при това с голяма тежест при определяне цената на земята, са субсидиите, които се изплащат на декар по СЕПП (Схема за единно плащане на площ). Те имат ключова роля от въвеждането им през стопанската 2006/2007 г. Изплащането им на реалния ползвател на земята индиректно увеличава дохода на дка, а това, от своя страна, води до възможността за плащане на по-висока цена за самата земя.
7. Съотношението на обработваемите към необработваемите земи на един собственик също има значение при определяне на общата цена на имотите. Обикновено на един собственик са възстановени работни и неработни имоти и при желание за продажба се продават всички имоти. Най-често продавачът търси обща сума за всички парцели.
За да се стигне до обективна оценка за конкретен имот, трябва да се проследят какви са били средните цени, на които са сключвани сделки в съответното землище през последната година и на какви нива.
Всички тези критерии се проявяват в различна степен спрямо особеностите на дадена земеделска земя. Затова, за да пресметнете обективно каква е цената на вашия парцел с неговите специфики и особености, Ви съветваме да се обръщате към компании с опит и доказано име в бранша, които мотивирано могат да аргументират предложената оферта за вашата земя.
НБП
